开放土地市场：回归农民
如何改革现行建设用地制度，十八届三中全会决议已经指出了一个总体方向，即建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。简言之，即有规范地开放土地市场。这意味着各级政府不再垄断地源，农村集体可以直接以所有者的身份，在市场上通过平等交易出让土地。
首先，开放土地市场，对农村的“三块地”应当有总体统一但有区别的政策。目前有一种倾向，是把集体经营性建设用地的定义严格限制在过去的乡镇企业用地上。这实际上就把开放土地市场的路堵死了。因为过去的乡镇企业用地分布非常不均，很难转让和有效利用。即便转让了，也会降低土地的使用效率，还会影响新农村建设整体布局的合理性。既然宪法规定农村土地是集体所有，农民就有权决定哪些建设用地用于经营，哪些用于非经营用途。
其次，农民的宅基地虽然按宪法规定，属于农村集体所有，但它是农民祖祖辈辈安身立命之本，农民享有永久性的使用权是不容否认的事实。三中全会决议提出，要“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。这为农民转让宅基地使用权和闲置房产产权提供了政策依据。但在实施中，仍有许多障碍。
随着城市化的推进，迄今已有几亿农村人口转变为城镇常住人口。未来这一趋势仍将持续，也有越来越多的农村住房和宅基地闲置。这是一笔巨大的潜在财富，但目前被浪费了。允许农民转让并获益，就增加了他们的财产收入，支持了他们在城镇安家立业，并盘活了一笔巨大的资产。对城乡居民、对经济发展、对整个社会，都是天大的好事。政策应该积极促进，而不应横加阻拦。
第三，关于农民的农用承包地，也需要促进市场化流转。大量农民进城，农用地大量闲置。只有通过土地流转，才能做到土地有效利用，防止抛荒，并促进规模化经营，采用现代化耕作方式。这是实现农业现代化、提高农业效率的必要条件。这方面目前阻力较小，农村已有约1/3的土地发生了流转，集中到农业大户或公司经营。
试点为何越试越糟？
自十八届三中全会以来，全国有少数县级单位经过批准进行试点，对土地制度的市场化改革进行了探索。但这些试点单位规模偏小，代表性不足，而且试点内容有严格的限制，试点经验也没有及时总结和推广。这使全国土地制度改革的进展十分缓慢甚至几乎停滞。出现这种情况，原因在于相关部门对开放土地市场疑虑重重，不愿放手推进。其中一方面是有些人思想僵化不思变革；另一方面一些担心和疑虑也有现实的原因。
以下可能的情况特别值得警惕：
第一，变相行政性征地拆迁。在各级政府政绩观和利益导向未根本理顺的情况下，有些地方政府有可能以开放土地市场为名，以行政力量参与或与某些开发商联手推动征地拆迁，低价格拿地，赶农民上楼。必须严格防止这种侵害农民利益的倾向出现。
第二，一哄而上，房地产再次过热。由于多元供方进入市场，会使土地价格下降。这有可能刺激一些开发商再掀起一轮大规模购地开发的浪潮，导致新一轮房地产供过于求、存量扩张。大量购地也会短时间大量增加农村失地人口，导致就业困难，影响社会安全。这种情况在货币宽松的条件下尤其容易发生。
第三，集体所有权虚置，农民利益得不到保护。我国农业长期实行包产到户，多数地方的农村集体已名存实亡。在村集体与开发商的土地谈判交易中，村干部很容易被收买而倒向开发商一边，拱手出让农民利益，而农民一盘散沙，无人代言。在开放土地市场的情况下，更须防止开发商过于强势、农民过于弱势或者村干部侵害农民利益。为此，各地应当建立土地交易平台，对土地交易进行严格监管。
第四，土地无序开发，破坏耕地保护和国土规划。市场化会放开利益的诱导，土地的供需双方都可能有动机绕开耕地用途管制和国土规划，导致土地无序开发，使耕地保护和国土规划失效。土地交易平台也需要对此进行监管，发现问题，立即会同执法机关予以纠正。
